Kira Artışının Yasal Dayanağı
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira artışlarını düzenler. Temel kural: Kira bedelindeki artış, bir önceki kira yılının 12 aylık ortalamasını gösteren Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını aşamaz.
2022–2023 döneminde yüksek enflasyon nedeniyle %25 tavanı geçici olarak uygulamaya konulmuştu. Bu geçici düzenleme Temmuz 2024'te sona erdi. Artık yeniden TÜFE oranı esas alınmaktadır.
2025-2026 Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
Kira yenileme tarihinden bir önceki 12 ayın TÜFE ortalaması hesaplanır. TÜİK'in her ay açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranı bu hesaplamada kullanılır.
Örnek: Kira sözleşmeniz her yıl Temmuz ayında yenileniyor ve Temmuz 2026'daki 12 aylık ortalama TÜFE %40 ise, ev sahibi en fazla %40 oranında artış yapabilir. Kiracı bu oran üzerindeki artışı ödemeyi reddedebilir ve mahkemeye başvurabilir.
Ev Sahibi Sözleşmede Daha Yüksek Oran Yazmışsa
Kira sözleşmesine TÜFE'yi aşan bir artış oranı yazılmış olsa bile bu madde geçersizdir; yalnızca TÜFE oranında artış yapılabilir. Hukuki dayanak: TBK m. 344/1 emredici niteliktedir ve sözleşmeyle azaltılamaz.
Kiracı aşan kısmı ödemek zorunda değildir. Ev sahibi sizi tahliyeyle tehdit ediyorsa bu tehdit de hukuka aykırıdır; hukuki yollara başvurabilirsiniz.
5 Yıllık Kira İlişkisinde Hâkim Belirleyecek
Kira ilişkisi 5 yılı aştıysa ev sahibi, piyasa koşullarını gerekçe göstererek mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir (TBK m. 344/3). Bu dava ayrıca açılmalıdır; Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür.
Samsun'da açılacak kira tespit davaları Samsun Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülmekte olup ortalama 4–8 ay sürmektedir.
Ev sahibim TÜFE'den fazla artış istedi; ne yapabilirim?
Yasal sınırı aşan artışı ödemeniz gerekmiyor. Yazılı olarak yasal orana itiraz edin; ev sahibi ısrar ederse sulh hukuk mahkemesine kira tespit davası açılabilir.
Kira sözleşmemi yenilemedim; artış yapılabilir mi?
Sözleşme otomatik uzar ve TÜFE oranında artış yapılabilir. Ev sahibinin yazılı bildirimi beklemeniz gerekebilir; bildirimsiz yapılan artışa itiraz hakkınız vardır.
Kiracı kira artışını kabul etmezse ev sahibi tahliye davası açabilir mi?
Hayır. Kira bedelini yasal sınırda ödemeye devam etmek tahliye gerekçesi değildir. Ancak hiç ödememek tahliye sebebidir.
Kira tespit davası açmak için özel bir süre var mı?
Kira sözleşmesinin yenileneceği tarihten en az 30 gün önce dava açılması veya ihtar gönderilmesi gerekir.